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28.11

VILLA MARÍA, CÓRDOBA

17.11.2020 Agenda

Ley de alquileres: Impacto en el mercado inmobiliario

A cuatro meses de la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres se evidencian, paulatinamente, efectos en el mercado inmobiliario y sobre los inquilinos y propietarios.
Antes de analizar los impactos, realizaremos una breve reseña sobre las modificaciones más importantes.

El plazo mínimo de locación se amplió de 24 a 36 meses cualquiera sea el destino para la locación y se incorporó la regulación de los ajustes del precio de alquiler. En este sentido, para el caso que sea con destino habitacional se hará de manera anual a través de un índice elaborado y publicado por el BCRA (Banco Central de la República Argentina), compuesto por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Por otra parte, los depósitos en garantía no podrán ser mayores al importe equivalente al primer mes de alquiler y deberán ser devueltos con una actualización que corresponda al precio del último mes de locación. El pago de las contribuciones que graven el inmueble y las expensas extraordinarias estarán a cargo del locador.

Además se incorporó un régimen que regula las reparaciones urgentes del inmueble y las garantías que debe proponer el locatario (al menos dos) al locador podrán ser: a) Título de propiedad del inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario. También existen otras modificaciones, pero las mencionadas son las más significativas.

A raíz de estos cambios, las consecuencias que se aprecian desde que entró en vigencia la nueva ley de alquileres en el mercado inmobiliario fueron:

• Aumento del precio de los alquileres debido a que: 

- Los propietarios, frente al desconocimiento de la rentabilidad (flujos de fondos futuros) del alquiler, a causa de que los ajustes serán realizados en base a un índice conformado por la variación del IPC y RIPTE, se resguardan aumentando el valor inicial del alquiler.

- Los ajustes del precio de alquiler, al ser anuales, tienen una mayor presión devaluatoria sobre la rentabilidad del inmueble.

- Los locadores trasladan el costo de las contribuciones que gravan el inmueble al valor del alquiler.

• Mejora de las condiciones para el inquilino porque:

- Los contratos, al ser más extensos, reducen el impacto de la situación que conlleva la finalización o renovación pronta del contrato de alquiler, con sus costos respectivos.

- Al devolverse el depósito en garantía actualizado al valor del último alquiler, no pierden el poder adquisitivo del depósito.

 • En caso de notificar al propietario la recisión anticipada, con tres meses de anticipación (una vez transcurridos los primeros 6 meses de la locación), no deberán abonar el pago de indemnización.

 • Un mayor costo del sellado del contrato y de los honorarios inmobiliarios porque éstos se calculan sobre el monto total del contrato. Y, al ampliarse el plazo mínimo de locación, el inquilino deberá afrontar un costo mayor ya que se calcula sobre 36 meses y no sobre 24 meses como sucedía antes.
Como consecuencia, el inquilino desembolsa una mayor cantidad de dinero para alquilar o renovar el contrato.

- Precio de alquiler incierto ya que se desconocen cuáles serán las variaciones que tendrán mensualmente el IPC y RIPTE —que afectan la evolución del precio de alquiler—, a diferencia de la ley previa en la que los precios de todo el contrato de locación se conocían desde el inicio y así se permitía a ambas partes tener una planificación y gestión de los gastos.

 • La nueva ley de alquileres no genera un panorama de equilibrio. Al mismo tiempo, logra un efecto adverso para inquilinos y propietarios en un contexto económico complejo, en el que la gente necesita de un escenario que le brinde información que sea de utilidad para la toma de decisiones.

Nicolás Gerarduzzi
Corredor Inmobiliario
CPI 5376

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