Mercado inmobiliario: resumen del primer semestre en la ciudad

El mercado inmobiliario, luego de un 2023 caracterizado por un alto nivel de incertidumbre, serias complejidades políticas/económicas y una legislación de alquileres desfavorable, presenta un cambio radical de contexto que genera optimismo y expectativas de reactivación.

El mercado de compraventa, dada la mejora de las variables económicas y “estabilidad” cambiaria, tuvo un nivel de actividad normalizado, que logró generar interés y aumento del flujo de consultas por parte de la demanda.

La demanda, en general, sigue siendo caracterizada por consumidores finales que buscan propiedades para uso propio o familiar, pero a diferencia de los últimos años vuelven a aparecer los clientes inversores atraídos por los precios actuales y por el cambio de la legislación de alquileres que permitiendo ésta el libre acuerdo entre las partes para determinar la forma de actualización del canon locativo y el plazo de contrato, logra brindar la flexibilidad requerida por el mercado.

Como resultado de lo anteriormente mencionado, al no requerir plazo mínimo contractual (anteriormente era de 3 años) y admitir la actualización libre del precio de alquiler (previamente era de manera anual con el índice determinado por la legislación), quita la incertidumbre ocasionada por plazos contractuales extensos en un país inestable y permite que el canon locativo no pierda rentabilidad/poder adquisitivo, ya que, el mismo se actualiza “generalmente” de manera trimestral/cuatrimestral con el índice de precios al consumidor (IPC) o el índice de contratos de locación (ICL), que acompañan en gran medida la evolución de los precios de la economía.

Sumado al cambio de legislación, las entidades financieras públicas y privadas efectuaron el lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA (únicamente para inmuebles con escritura), siendo ésta una excelente noticia para el mercado, ya que, en los últimos años el acceso al financiamiento para compra de inmuebles era prácticamente nulo.

Cabe destacar, que la oferta de éstos créditos actualmente es muy restringida y exigente, ya que, se requiere en la mayoría de los bancos acreditar ingresos formales superiores a 1 millón, siendo un país con un alto nivel de informalidad y salarios más bajos de la región. A su vez, se debe poseer en efectivo el 20%-30% del valor del inmueble, ya que, la entidad bancaria financia únicamente el 70%-80% del valor de la propiedad, requerimiento complejo dada la baja capacidad de ahorro de los últimos años.

Respecto a los precios, se encuentran estables. En nuestra opinión, en el mediano plazo, con una normalización de la economía, evolución positiva de los salarios reales y aumento de la demanda, los precios podrán tener una tendencia alcista.

El segmento de alquileres se encuentra en una situación normalizada por el aumento de oferta de inmuebles en alquiler, por el cambio de legislación.

Como mencionamos anteriormente, la flexibilidad total en los plazos contractuales y actualizaciones de alquiler, logró que los propietarios quieran volcar nuevamente sus inmuebles al mercado de alquileres e incluso en algunos casos quitarlos de la venta, incrementando así la oferta.

En términos generales, podemos decir que las partes están acordando en sus contratos, plazos contractuales de 12-24 meses y ajustes de manera trimestral-cuatrimestral con el ICL o IPC.

Es importante destacar, que ciertos precios de alquiler a su actualización quedan por encima del precio de mercado, originando negociaciones entre las partes para establecer un precio menor al que corresponde abonar por la actualización, que sea acorde al precio de mercado y a las posibilidades de los inquilinos.

Esto se debe a que los salarios/ingresos de la sociedad, se encuentran atrasados y no se incrementan a la par de las actualizaciones de alquiler e incluso dada la recesión aquellos profesionales independientes o negocios, manifiestan una caída de sus ingresos. Sumada a la actualización de los alquileres, el aumento de impuestos, expensas y servicios generan una gran carga sobre el inquilino y ocasionan un anclaje sobre los precios de alquiler.

El sector inmobiliario busca encaminarse a un desarrollo de actividad normalizado, generando optimismo y expectativas en los actores del mercado, el cual se encuentra supeditado a el progreso y continuidad de la estabilidad macroeconómica, cambiaria (salida del cepo) y reglas claras que proporcionen un contexto de bajo riesgo con un horizonte previsible que permita la proyección a largo plazo.

Corredor Público Inmobiliario Nicolás Gerarduzzi (Mat. CPCPI: 5376)