A continuación realizo una somera descripción acerca de cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario en nuestra ciudad en el primer semestre de este año 2022, tanto en compraventa como en materia de alquileres.
Mercado de compraventa
El mercado de compraventa registró un nivel moderado de consultas que perdió impulso a finales del 1er. semestre, coincidiendo con el aumento de la divisa norteamericana.
En el segmento de casas, las más buscadas han sido las de dos o tres dormitorios en zonas residenciales a las afueras de zona centro, y en menor demanda casas a refaccionar en zona centro o aledaña para fin habitacional o comercial.
En el caso de los departamentos, la búsqueda se centró principalmente en unidades de 1 dormitorio, en complejos o edificios de calidad estándar, con superficies de 40-45 m2 o más, en zona centro o en cercanía.
En el caso de terrenos con fines residenciales, la búsqueda apuntó a lotes de barrios que ya tienen un gran avance de edificaciones residenciales.
La oferta sigue presentando una tendencia bajista en sus valores de publicación, siendo estos más sinceros y acordes al contexto del mercado. También se puede apreciar una predominancia en la oferta publicada, liderada por departamentos de 1 dormitorio.
Respecto a la demanda, no logra recuperar un volumen de operaciones dada la coyuntura económica y política que no recompone la confianza y los pilares del mercado inmobiliario. La demanda actual se caracteriza por ser de consumidores finales, careciendo de inversores inmobiliarios que no encuentran el atractivo en el mercado.
En el corto y mediano plazo no se visualiza un cambio de perspectivas, con lo cual, sin capacidad de ahorro, sin existencia de créditos hipotecarios y sin seguridad jurídica -a mi criterio los pilares del mercado inmobiliarios- no se podrá iniciar un ciclo de reactivación genuina en la actividad.
Mercado de alquileres
El mercado de alquileres presentó un nivel de actividad alto con un alza en sus precios.
Los alquileres con destino habitacional presentaron un nivel alto de demanda con una oferta escasa. En el segmento de departamentos los productos más solicitados fueron unidades de 1 dormitorio en zona centro o en proximidades.
En el caso de casas de dos o más dormitorios se presenta, al igual que en el caso de los departamentos, el problema de la oferta escasa con un altísimo nivel de demanda. Dada la dificultad para conseguir este producto inmobiliario, la demanda adopta un rango amplio de barrios para poder alquilar.
La escasez de oferta es la consecuencia de una ley de alquileres que lejos de equilibrar el mercado fue totalmente contraproducente para inquilinos y propietarios. Debido a los ajustes anuales del precio de alquiler y el plazo mínimo de locación de 3 años en un contexto de inflación alta e incertidumbre, el propietario opta por establecer un precio de alquiler elevado o quita su propiedad del mercado de alquileres para venderla por la escasa rentabilidad. A su vez, los ajustes de alquiler se encuentran atados a la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que, en promedio, es del 5-6% mensual, y genera una gran carga en el inquilino para afrontar el pago de alquiler cuando se ajusta.
El ajuste de alquileres (ICL – Índice de contratos de locación) para el mes de julio/22 fue del +57,44%.
Más allá de que se modifique la ley de alquileres para generar un aumento de la oferta de inmuebles (en alquiler), ninguna ley de alquileres funcionará si no se resuelve el problema de fondo: la inflación.
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