La industria de la construcción ha adquirido en la última década un nivel de desarrollo muy importante motivado por diferentes factores, entre los que podemos mencionar la existencia de un déficit habitacional estructural y la escasez de inversiones atractivas, por mencionar sólo algunas causas que contribuyeron al desarrollo de la actividad inmobiliaria.
La industria adoptó mayoritariamente la figura del fideicomiso para sus inversiones en el rubro inmobiliario/construcción, convirtiéndola en una herramienta muy utilizada en la actualidad. Ahora bien, para introducirnos en la temática debemos tener en claro qué es, cómo se utiliza y cuáles son las ventajas que aporta este contrato.
En este sentido, según el artículo 1.666 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación “hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona, denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra, llamada beneficiario, que se designa en el contrato y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”.
Podemos definir al fideicomiso, entonces, como un vehículo que representa una alternativa frente a la tradicional estructura societaria y que es jurídica, contable e impositivamente sustentable. En este contrato hay un sujeto que cumple un rol preponderante: el fiduciario, que será el administrador y representante del mismo, el encargado de cumplir con el fin por el cual se creó la figura y el propietario -aunque no de forma plena- del patrimonio fideicomitido.
La constitución del fideicomiso se formaliza a través de un contrato, que debe reunir una serie de requisitos establecidos por ley, que determina las bases y condiciones para su ejercicio.
El efecto principal de esta figura es la constitución de un patrimonio especial e independiente, integrado por los bienes que se aportan en propiedad fiduciaria y separados de los bienes propiedad de las partes que constituyen el fideicomiso.
Otra de las ventajas del fideicomiso es su flexibilidad, permitiendo así que las partes se doten de una estructura jurídica acorde a las necesidades del negocio, brindando transparencia y seguridad en el manejo de los fondos. Es precisamente por este motivo, entre otros, que es fundamental la redacción de los contratos para otorgarles tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y al administrador del emprendimiento.
En definitiva, nos preguntamos ¿por qué constituir un fideicomiso? La respuesta a esta pregunta se resume en las siguientes características:
• Mayor flexibilidad: se establece una relación contractual sin establecer una vinculación societaria.
• Temporalidad: la relación entre las partes finaliza con la conclusión de la obra.
• Minimiza el riesgo: la quiebra de las partes no implica la quiebra del fideicomiso. A su vez, se produce un aislamiento del patrimonio fiduciario, quedando únicamente afectado al cumplimiento del encargo que asumió el fiduciario al celebrar el contrato.
• Ventajas impositivas: el fideicomiso tiene un tratamiento fiscal diferenciado y beneficioso respecto de otros negocios jurídicos.
En virtud de lo anteriormente expuesto es fundamental -por no decir imprescindible- una labor conjunta e interdisciplinaria de distintos profesionales en la estructuración del fideicomiso. En primer lugar, el abogado juega un rol clave en la negociación y redacción del contrato. Un contrato bien redactado es sinónimo de seguridad jurídica, que se traduce en tranquilidad para los contratantes. Luego, es esencial el rol que juega el contador público, a los fines de lograr eficiencia en el encuadre contable-tributario, anticipándose al impacto que los distintos tributos pueden tener en las operaciones instrumentadas por el fideicomiso.
En definitiva, un fideicomiso bien constituido, diseñado por profesionales de distintos ámbitos, personalizado y redactado acorde a las necesidades del emprendimiento, podría asimilarse al decir del profesor Germán Carignano a un “airbag de un vehículo”.
Como estos instrumentos tienen un costo adicional, el comprador está a veces tentado a no comprarlos y ahorrarse unos pesos, pero si están en el vehículo y se produce un “accidente” en el viaje (insolvencia de un fiduciante, separación matrimonial de un fideicomisario, etcétera), se activan y pueden aventar el peligro. En este caso, un contrato personalizado y redactado acorde a las necesidades del emprendimiento nos ayudará a prevenir todas las contingencias que puedan suceder durante la vida del fideicomiso.
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